Mặt bằng phát triển đô thị không ngừng rộng mở

Năm ngoái, nguồn thu từ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng rất lớn, hơn 2.100 tỷ đồng trong tổng thu ngân sách 8.455 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ gần 25%.

Trước tình hình dịch bệnh ảnh hưởng đến hoạt động của nền kinh tế, dự kiến thu ngân sách sẽ gặp nhiều khó khăn nên tỉnh đã nỗ lực tìm nguồn thu thay thế. Nguồn này cũng không ngoài dự kiến đó là thu từ đất đai.

Xét về mặt thu ngân sách, không cần biết nguồn thu từ đâu, chỉ cần thu nhiều cho “hầu bao” đều tốt. Một khi trong tình hình hoạt động kinh tế khó khăn, có một nguồn thu thay thế cho nguồn thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh để đảm bảo nguồn chi, xét trong ngắn hạn là điều tốt. Thế nhưng xét về dài hạn thì chưa hẳn là tốt hoàn toàn.

Phát triển bất động sản có nhiều dạng, nhưng có 2 dạng chiếm tỷ lệ lớn, đó là phát triển hoàn toàn bất động sản, hiểu một cách nôm na là san lấp đất nền, chia lô bán đấu giá (dạng này năm vừa rồi rất nhiều, sôi động từ thành phố đến các huyện). Dạng thứ hai là địa ốc, tức là phát triển các dự án, có công trình trên đất.

Như vậy, chúng ta thấy chỉ khoảng 20 tháng vừa qua (năm 2020 và 8 tháng đầu năm 2021) riêng tiền thu từ đất của Nhà nước đã có được 3.500 tỷ đồng, một con số không hề nhỏ so với “sức vóc” ngân sách của tỉnh. Đó là mới tính dòng tiền đầu tiên “chảy vào” túi ngân sách. Nếu chúng ta tính đến thứ cấp, có nhiều lô đất được chuyển nhượng đến mấy lần. Qua mỗi lần chuyển nhượng giá lại được nâng cao thêm. Mấy năm qua, có nơi giá đất tăng đến gấp đôi, gấp ba, thậm chí hơn. Nếu chúng ta cứ giả sử nó tăng chỉ 2 lần so với điểm xuất phát thì đã có hàng chục ngàn tỷ đồng chảy vào bất động sản.

Như trên đã nêu, có 2 dạng bất động sản chủ yếu, tạm gọi là “san nền chia lô” và thứ hai là phát triển thị trường địa ốc.

Thị trường địa ốc phát triển ổn định là rất tốt, kéo theo nhiều thị trường khác phát triển, tỷ như thị trường vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, vận chuyển, kho bãi… và tạo ra nhiều công ăn việc làm. Phát triển một dự án du lịch với cả trăm, cả ngàn phòng lưu trú và các loại hình dịch vụ đi kèm thì tốt cho phát triển kinh tế so với đồng tiền chỉ chảy vào dạng san nền chia lô. Còn khi người dân mua được rồi để đấy không phát triển nhà ở thì chúng ta sẽ thấy đó là điều không tốt. Ở Huế nhìn khu quy hoạch nào, khu đô thị nào từ nhỏ đến lớn chúng ta đều dễ dàng nhận thấy điều này. Một nguồn lực rất lớn đáng lý đưa vào sản xuất kinh doanh tạo ra của cải thì lại chôn chặt vào đất đai. Dù là tiền của ai, xét về mặt nguồn lực xã hội đều là sự lãng phí?

Thị trường bất động sản phát triển méo mó còn để lại nhiều thứ không tốt nữa. Ví dụ như đánh mất cơ hội về đất ở cho nhiều người. Lúc này chúng ta phát triển quỹ đất nhiều nhưng không sử dụng hiệu quả, đến một lúc nào đó sẽ không còn quỹ đất nữa để sử dụng vào một mục đích lớn hơn, có lợi hơn trong tương lai.

Quan sát hàng chục năm qua ở Huế, giá đất luôn biến động -có khi ít khi nhiều - nhưng chỉ đi lên chứ không bao giờ đi xuống. Nghĩa là cơ hội về sự công bằng (dù là tương đối) tiếp cận đất ở đối với nhiều người vẫn còn xa vời.

Bài: NGUYÊN LÊ - Ảnh: NGUYỄN PHONG