Ông Lê Bá Phúc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường

Ông có thể thông tin về tiềm năng đất đai của tỉnh nhà và những khó khăn trong quản lý đất đai?

Thừa Thiên Huế nằm ở khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung, tiềm năng đất đai khá phong phú, đa dạng gồm núi rừng, đồng bằng, sông suối, ao hồ, đầm phá ven biển. Tổng diện tích toàn tỉnh là 494.711ha; trong đó: đất nông nghiệp 401.565ha, đất phi nông nghiệp 87.083ha, đất chưa sử dụng 6.063ha. Hiện nay, địa phương còn quỹ đất khá lớn để phục vụ phát triển sản xuất công nghiệp, đô thị, cơ sở hạ tầng; đồng thời, có nhiều điều kiện để phát triển các dự án (DA) văn hóa, du lịch...

Sau 8 năm triển khai thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai ở địa phương đạt được những kết quả quan trọng. Tuy nhiên, hiện công tác quản lý, sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế do yếu tố khách quan, chủ quan như: cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm, chưa đồng bộ; đặc biệt, do tồn tại của lịch sử việc xác minh nguồn gốc đất đai một số trường hợp còn phức tạp.

Theo ông, việc sửa đổi lần này có thể gỡ khó cho những bất cập ở địa phương?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nhiều nội dung mới, như: đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và quốc phòng, an ninh; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bỏ khung giá đất; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có thị trường quyền sử dụng đất...

Hành lang pháp lý về đất đai minh bạch sẽ tạo ra nhiều quỹ đất

Những nội dung trên được sửa đổi phù hợp thực tế sẽ giúp Thừa Thiên Huế tạo ra động lực mới phát triển KT-XH; nhất là hiện nay Thừa Thiên Huế đang phấn đấu xây dựng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương theo tinh thần Nghị quyết 54 của Bộ Chính trị.

Ông có thể nêu chi tiết hơn, nhất là nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào tháng 10/2022 có nhiều nội dung mới về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan Nhà nước.

Thời gian qua có vấn nạn là việc đầu cơ đất, làm lũng đoạn thị trường, nâng giá đất vượt giá trị nhiều lần. Sửa đổi Luật Đất đai lần này có giải quyết dứt điểm vấn đề trên, thưa ông?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã thể chế hóa rất cụ thể yêu cầu của Nghị quyết 18 về đất đai, tránh tình trạng để đất bỏ hoang, chậm đưa đất hoặc không đưa đất vào sử dụng và đầu cơ đất. Thay vì sử dụng các công cụ hành chính như trước đây thì sẽ sử dụng các công cụ tài chính, sử dụng thuế, đặc biệt trong quản lý đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng và các trường hợp bao chiếm, tích tụ, tập trung đất đai để đầu cơ. Dự thảo luật đã thể chế hóa nội dung liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển BĐS, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc...

Có tình trạng khi quyết định thu hồi đất của người dân với giá rẻ, sau đó giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị, nhà ở với giá bán cao gấp nhiều lần. Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có thể chấm dứt tình trạng trên?

Theo quy định hiện hành, DA khu đô thị mới là một trong những trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên chưa nêu rõ quy mô diện tích đất cũng như quy mô dân số nhằm xác định DA khu đô thị để Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai lần này đã quy định điều kiện, tiêu chí cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có DA khu đô thị mới. Việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đi trước một bước, đảm bảo công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích các bên để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống tốt hơn.

Hiện nay, nhiều người quan tâm việc bỏ khung giá đất, đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất mà thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương thì địa phương đó phải rà soát, thẩm định đưa ra bảng giá đất phù hợp thực tế. Bản chất của  việc này là như thế nào?

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Từ trước đến nay, khung giá đất ở các tỉnh, thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề KT-XH khác.

Tuy nhiên nhiều thách thức đặt ra khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai…; đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được phân tích thấu đáo để đưa ra được những quy định phù hợp, minh bạch, khả thi để khi luật ra đời thực sự đi vào cuộc sống.

Hiện tại lĩnh vực bất động sản đang có dấu hiệu “đóng băng”. Theo ông sau khi sửa đổi Luật Đất đai, thị trường BĐS có thay đổi?

Việc “đóng băng” lĩnh vực BĐS như hiện nay có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân về cơ chế, chính sách đất đai. Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những khó khăn, bất cập về chính sách đất đai hiện nay, tháo gỡ những “nút thắt” về quyền sử dụng đất, góp phần thúc đẩy, lành mạnh hóa và phát triển bền vững thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông!

MINH VĂN (thực hiện)