Khu đô thị mới An Vân Dương ngày càng có nhiều dự án bất động sản. Ảnh: NGUYỄN PHONG

Một hội nghị liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) và quản lý thị trường BĐS, ông Phan Thiên Định, Phó Chủ tịch UBND tỉnh có đề cập đến vấn đề “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”. Chúng ta nên hiểu vấn đề này như thế nào?

Theo người viết bài này, phát triển thị trường bền vững nghĩa là thị trường phản ánh tương đối chính xác nhu cầu thật. Hiểu một cách khác phản ánh mối tương quan giữa giá trị và giá trị sử dụng – mối quan hệ này tương đối trùng khít lên nhau. Lạnh quá cũng không tốt, mà nóng quá cũng không xong.

Người ta quan tâm nhiều đến thị trường BĐS vì khác với nhiều thị trường khác là nó hút một nguồn vốn rất lớn. Thị trường này có mối quan hệ dây chuyền với nhiều thị trường khác như thị trường địa ốc, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất… và nó tác động lên thị trường lao động rất lớn. Người ta mua một miếng đất với một cái giá nào đó (giá trị), rồi làm nhà để ở hoặc xây dựng các dự án nhà ở, các công trình chuyển giao cho người có nhu cầu (giá trị sử dụng). Hiểu theo cái nghĩa phát triển bền vững mà ông Phan Thiên Định nêu ra có lẽ là như vậy.

Hàng hóa đưa ra thị trường được nhu cầu thật chấp nhận. Phát triển như thế nào là do thị trường quyết định (Nhà nước chỉ can thiệp để điều chỉnh ở một mức độ nào đó chứ không thể hoàn toàn được). Thị trường BĐS phát triển bền vững khi nó có mối tương quan hợp lý với tốc độ phát triển kinh tế. Không thể kinh tế ì ạch mà thị trường bất động sản nóng được. Hoặc là nó phát triển quá nóng chỉ trong một thời gian ngắn rồi nguội lạnh kéo dài.

Thị trường BĐS ở Huế sôi động là chuyện có thật. Theo Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị tỉnh, chỉ riêng khu đô thị An Vân Dương năm 2015 chỉ có 32 dự án, năm 2018 đã tăng lên 56 dự án. Một con số khác cho biết sự sôi động này đó là nguồn thu ngân sách từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm 2018 đã hơn 1.200 tỷ đồng. Tiền chuyển nhượng từ thị trường BĐS có lẽ còn nhiều hơn thế nữa.

Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng phản ánh sự thiếu bền vững. Chúng ta thử xem xét vài yếu tố. Thứ nhất, ngay bản thân sự tăng trưởng vượt bật này đã cho thấy sự thiếu bền vững. Năm 2019, UBND tỉnh chỉ “dám” đặt ra nguồn thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sụt xuống còn chừng 800 tỷ đồng. Nghĩa là giảm 400 tỷ so với năm 2018. Điều này cho thấy, có lẽ UBND tỉnh nhận định “cầu” đã tập trung rất lớn năm 2018 và sẽ giảm dần vào năm 2019. Thị trường cứ trụt trùi lên xuống thì làm sao mang yếu tố bền vững?

Thị trường nhà ở chung cư thời gian qua khá sôi động

Thứ đến, xét về yếu tố cung - cầu, thị trường chỉ phát triển khi nguồn cung lớn và sức cầu cũng lớn. Nhìn thị trường BĐS ở Huế thời gian qua – cung – cầu đều là có thật. Sức cung cũng lớn mà sức cầu cũng lớn. Vấn đề thiếu bền vững là ở chỗ, nguồn cung là có thật mà nguồn cầu chưa hẳn là thật, tức là nó phản ánh giá trị chứ không phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Ngay khu khu đô thị An Cựu City cho thấy sức mua rất lớn. Trong tổng số 370 căn thấp tầng tại dự án khu đô thị An Cựu City thì hơn 350 căn đã hoàn thành chuyển nhượng (theo Sở Xây dựng). Thế nhưng cũng tại khu đô thị này, dãy căn hộ biệt thự xây dựng cách đây cả chục năm thì bây giờ nhiều căn vẫn không đưa vào sử dụng. Không ít căn hộ liền kề cũng vậy. Nhiều khu đô thị trải qua hàng chục năm nhưng tỷ lệ lấp đầy rất thấp.

Điều này phán ánh một dòng vốn đầu tư “chôn chặt” tại đây không được phát huy tác dụng, tức là nó phản ánh giá trị chứ không phản ánh được giá trị sử dụng. Hiểu theo một nghĩa khác là một dòng vốn rất lớn bị đứng yên, không phát huy được tác dụng.

Một yếu tố nữa phản ánh sự thiếu bền vững là nó ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác. Khi giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến người có nhu cầu thật về đất để xây dựng nhà ở, nghĩa là việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai kém hiệu quả. Một khi thị trường nhà đất đóng băng, như trên đã nói, nó kéo theo nhiều thị trường khác đi xuống như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường trang trí nội thất… thị trường lao động (lĩnh vực xây dựng).

Tất cả mọi sự phát triển nóng đều không tốt, rất dễ vỡ. Kinh tế Trung Quốc một thời phát triển rất nóng, trên hai con số, buộc chính phủ phải tìm giải pháp kiềm hãm lại sự phát triển. Nghe có vẻ vô lý nhưng lại là có lý. Chính phủ Trung Quốc sợ tốc độ phát triển như vậy là không bền vững. Thị trường khách sạn ở Đà Nẵng phát triển quá mạnh dẫn đến công suất phòng chỉ khai thác được khoảng 40%, homestay ở Quảng Bình thi nhau dìm giá…

Thị trường BĐS ở Huế chưa bộc lộ sự nghiêm trọng nào. Nhìn qua  các thị trường đều phát triển tốt. Tuy nhiên, lời cảnh báo trong thời điểm này có lẽ là không thừa.

Bài: LÊ PHƯƠNG - Ảnh: ĐĂNG TUYÊN