Luật Thủ đô năm 2026 mở hướng giải quyết bằng cách gắn phát triển đường sắt với phát triển đô thị quanh ga. Khoản 2 Điều 12 trao cho HĐND thành phố Hà Nội thẩm quyền quy định chính sách đô thị nén tại khu vực TOD và các khoản thu gắn với việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất để phát triển đường sắt địa phương, hạ tầng giao thông kết nối. Điểm c khoản 1 Điều 24 đồng thời cho phép thu hồi đất vùng phụ cận nhà ga, đề-pô cùng với việc thu hồi đất xây dựng đường sắt đô thị theo quy hoạch. Những quy định này đặt ra cơ hội để Hà Nội chủ động tạo quỹ đất, huy động nguồn lực và tổ chức lại không gian đô thị quanh các nhà ga.

Từ tuyến metro đến khu đô thị nén quanh ga

Một nhà ga sẽ thuận tiện hơn cho người dân khi lối đi bộ, điểm dừng xe buýt, khu dân cư và nơi làm việc được kết nối với nhau. Nếu phải vượt qua những tuyến đường khó đi bộ hoặc di chuyển thêm một quãng xa mới tới ga, lợi thế của metro sẽ giảm đi. Vì vậy, phát triển đường sắt đô thị cần được tính cùng với cách tổ chức không gian ở vùng phụ cận nhà ga.

Khoản 6 Điều 3 Luật Thủ đô năm 2026 xác định khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan, để kết hợp xây dựng đường sắt với cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị. Điểm b khoản 2 Điều 12 tiếp tục giao HĐND Thành phố quy định chính sách phát triển đô thị tại khu vực này theo mô hình đô thị nén, phù hợp với quy hoạch.

Đô thị nén ở đây không chỉ có nghĩa là xây công trình cao hơn. Nhà ở, nơi làm việc, dịch vụ và tiện ích công cộng cần được bố trí để người dân có thể tiếp cận nhà ga thuận tiện, đồng thời giảm những chặng đi bằng phương tiện cá nhân. Nhà ga khi đó trở thành điểm kết nối các hoạt động đô thị, thay vì một công trình giao thông đứng riêng lẻ.

Theo điểm c khoản 2 Điều 12, HĐND Thành phố được quy định các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, yêu cầu về không gian và sử dụng đất tại khu vực TOD khác với quy định hoặc chưa được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Việc khai thác đồng bộ không gian ngầm, không gian tầm thấp phải đi cùng yêu cầu bảo đảm hạ tầng, kết nối khu vực; mặt đất được ưu tiên cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị. Đó là điều kiện để tăng hiệu quả sử dụng đất quanh ga mà không dồn thêm áp lực lên khu dân cư hiện hữu.

Nhà ga trên cao tuyến Nhổn - ga Hà Nội và không gian đô thị xung quanh. Ảnh: Báo Phụ nữ Việt Nam

Chủ động quỹ đất, tạo nguồn thu cho đường sắt

Để phát triển đô thị quanh ga, Hà Nội cần có quỹ đất được xác định từ sớm và cơ chế huy động nguồn lực phù hợp. Luật Thủ đô năm 2026 tạo cơ sở cho cả hai việc này: thu hồi đất vùng phụ cận cùng với dự án đường sắt và quy định các khoản thu gắn với giá trị tăng thêm gắn với quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Theo điểm c khoản 1 Điều 24, đất vùng phụ cận nhà ga, đề-pô đường sắt đô thị có thể được thu hồi đồng thời với đất để đầu tư xây dựng đường sắt đô thị theo quy hoạch. Việc chuẩn bị quỹ đất cùng thời điểm triển khai tuyến giúp Thành phố xem xét nhà ga và khu vực xung quanh trong một phương án phát triển thống nhất, từ công trình giao thông đến không gian dành cho chỉnh trang đô thị và các hạ tầng kết nối. Luật đồng thời yêu cầu việc thu hồi đất bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp, không gây thất thoát, lãng phí hoặc phát sinh lợi ích nhóm.

Về nguồn lực, điểm d khoản 2 Điều 12 giao HĐND Thành phố quy định các khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm do tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch; khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm của đất, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương; phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu khác. Điều luật xác định mục đích của các khoản thu này là phát triển hệ thống đường sắt địa phương và kết nối đồng bộ hạ tầng gia.

Hai nhóm công cụ tạo thành một mạch chính sách: chủ động quỹ đất quanh ga và huy động một phần giá trị phát sinh để phát triển đường sắt, hạ tầng kết nối. Hiệu quả của cơ chế sẽ phụ thuộc vào cách Thành phố thiết kế từng khoản thu và tổ chức thực hiện.

Để TOD mang lại lợi ích cho cả đô thị

Thách thức khi triển khai TOD là phát triển tập trung quanh ga mà không làm quá tải khu vực. Chỉ tiêu xây dựng cần được tính cùng năng lực của đường sá, cấp thoát nước, trường học và các dịch vụ công. Lối đi bộ an toàn, điểm trung chuyển xe buýt và không gian công cộng cũng phải được bố trí để người dân sử dụng metro thuận tiện trong đời sống hằng ngày. Điểm c khoản 2 Điều 12 Luật Thủ đô năm 2026 đặt ra yêu cầu này khi cho phép quy định chỉ tiêu quy hoạch đặc thù, đồng thời đòi hỏi bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối khu vực và ưu tiên mặt đất cho cây xanh, không gian công cộng.

Thách thức tiếp theo là xác định và quản lý các khoản thu. Đối với từng khu vực TOD, Thành phố cần công khai căn cứ tính khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm, phương pháp xác định giá trị đất tăng thêm và phương án sử dụng nguồn thu. Việc công khai giúp người dân và doanh nghiệp biết nghĩa vụ của mình, đồng thời tạo cơ sở giám sát nguồn lực được huy động cho đường sắt và hạ tầng kết nối theo điểm d khoản 2 Điều 12.

Cuối cùng, quá trình tạo lập quỹ đất phải quan tâm đến những người đang sinh sống, kinh doanh trong khu vực. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và ổn định sinh kế cần được chuẩn bị cùng với phương án phát triển đô thị, thay vì chỉ giải quyết sau khi đã xác định dự án. Yêu cầu hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp tại khoản 2 Điều 24 phải được thể hiện bằng những phương án cụ thể, công khai và có thể giám sát.

Luật Thủ đô năm 2026 mở cơ hội để Hà Nội gắn đầu tư đường sắt với phát triển đô thị quanh ga: hạ tầng giao thông tạo ra giá trị mới, còn một phần giá trị ấy được huy động để tiếp tục phát triển đường sắt. Cơ hội đó chỉ trở thành lợi ích lâu dài khi mỗi khu vực TOD được quy hoạch đồng bộ, nguồn thu được quản lý minh bạch và người dân được thụ hưởng một môi trường sống tốt hơn./.

Quét mã tải tài liệu tại đây

Phòng Nghiên cứu Tổng hợp (Thực hiện)