Là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, Hà Nội đang đối mặt với nhiều thách thức từ quá trình đô thị hóa nhanh như gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng, ùn tắc giao thông và quỹ đất phát triển ngày càng hạn hẹp. Trong khi đó, việc phát triển đô thị chủ yếu dựa trên không gian bề mặt đã bộc lộ nhiều hạn chế, còn tiềm năng của không gian ngầm và không gian tầm cao chưa được khai thác hiệu quả.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, Luật Thủ đô 2026 đã tạo bước đột phá trong tư duy quy hoạch khi lần đầu tiên thiết lập cơ sở pháp lý cho việc khai thác không gian đô thị đa chiều, bao gồm không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao. Đây là nền tảng để Hà Nội sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, mở rộng không gian phát triển và hướng tới đô thị hiện đại, bền vững.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định các cơ chế đặc thù về phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, khai thác giá trị gia tăng từ đất đai và khuyến khích đầu tư hạ tầng hiện đại. Những chính sách này góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn trong phát triển đô thị, tạo động lực để Thủ đô từng bước hình thành mô hình đô thị nén, thông minh và xanh.

Những cơ chế đột phá trong khai thác không gian đô thị đa chiều theo Luật Thủ đô 2026

Thiết lập hành lang pháp lý cho phát triển không gian đô thị đa chiều: Một trong những điểm mới nổi bật của Luật Thủ đô 2026 là lần đầu tiên thiết lập hành lang pháp lý cho việc quản lý, khai thác và sử dụng không gian đô thị theo hướng đa chiều. Nếu trước đây quy hoạch đô thị chủ yếu tập trung vào không gian trên mặt đất thì Luật đã mở rộng phạm vi quy hoạch và quản lý đối với không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao.

Cụ thể, khoản 2 Điều 11 quy định “Không gian ngầm, không gian tầm thấp, không gian tầm cao phải được quy hoạch, phân vùng chức năng để quản lý, khai thác, sử dụng”. Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng để Hà Nội khai thác hiệu quả các nguồn lực không gian, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Luật đồng thời quy định việc khai thác không gian đô thị đa chiều phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh, an toàn công trình, bảo vệ môi trường và bảo tồn các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô. Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm bảo đảm quá trình phát triển đô thị diễn ra hài hòa giữa yêu cầu tăng trưởng với nhiệm vụ gìn giữ bản sắc văn hóa và phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 11 trao cho Hội đồng nhân dân Thành phố thẩm quyền quyết định một số nội dung về quản lý, khai thác và sử dụng không gian đô thị đa chiều theo quy định của Luật, đồng thời tạo cơ sở để ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp với điều kiện phát triển của Thủ đô.

Những quy định này không chỉ hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao mà còn tạo điều kiện để Hà Nội huy động hiệu quả các nguồn lực cho đầu tư phát triển hạ tầng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và xây dựng đô thị hiện đại, bền vững.

Phát triển đô thị theo mô hình TOD - Hướng đi chiến lược cho đô thị nén hiện đại

Một trong những điểm mới nổi bật của Luật Thủ đô 2026 là thiết lập cơ chế phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị, làm trung tâm tổ chức không gian. Khoản 6 Điều 3 của Luật quy định: “Khu vực TOD là khu vực bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị, đầu tư phát triển đô thị”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để Hà Nội tổ chức phát triển các khu vực TOD theo hướng đô thị nén, tích hợp hài hòa giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ, hạ tầng xã hội và giao thông công cộng.

Để khai thác hiệu quả quỹ đất tại các khu vực TOD, điểm c khoản 2 Điều 12 quy định khu vực này được áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu về không gian, sử dụng đất khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng trên cơ sở khai thác đồng bộ không gian ngầm và không gian tầm thấp; đồng thời ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và nâng cao chất lượng sống đô thị. Cơ chế đặc thù này tạo điều kiện để Hà Nội sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất, phát triển các công trình đa chức năng và xây dựng mô hình đô thị hiện đại, gắn kết chặt chẽ với hệ thống giao thông công cộng.

Không chỉ đổi mới về quy hoạch, Luật còn thiết lập cơ chế tài chính đặc thù để phát triển TOD. Theo điểm d khoản 2 Điều 12, các khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm do điều chỉnh hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu hợp pháp khác được sử dụng để phát triển hệ thống đường sắt địa phương và kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông trong khu vực TOD. Cơ chế này tạo ra vòng tuần hoàn nguồn lực, trong đó giá trị gia tăng từ phát triển đô thị được tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, góp phần giảm áp lực lên ngân sách nhà nước, thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và nâng cao chất lượng môi trường sống của người dân.

Khơi thông nguồn lực phát triển từ không gian đô thị đa chiều

Bên cạnh việc thiết lập cơ chế quy hoạch và quản lý không gian đô thị đa chiều, Luật Thủ đô 2026 còn tạo hành lang pháp lý để khai thác hiệu quả các nguồn lực từ không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Cụ thể, điểm c khoản 2 Điều 27 quy định “Hoạt động đầu tư kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được tổ chức và vận hành ở không gian tầm thấp, không gian tầm cao”. Quy định này mở rộng không gian phát triển các hoạt động kinh tế, dịch vụ, tạo điều kiện khai thác hiệu quả hơn các nguồn lực không gian, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các mô hình kinh doanh mới gắn với phát triển đô thị hiện đại.

Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 13 quy định Thành phố khuyến khích, ưu tiên phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn; đầu tư xây dựng và khai thác đường sắt đô thị, xe buýt, nhà ga, bến xe, bãi đỗ xe ô tô đa chức năng, đồng thời khuyến khích khai thác không gian ngầm và phát triển vận tải trong không gian tầm thấp. Đây là cơ sở để Hà Nội phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông hiện đại, tăng cường kết nối giữa các loại hình vận tải và khai thác hiệu quả không gian đô thị theo hướng đa chiều.

Những cơ chế này không chỉ mở rộng dư địa phát triển kinh tế đô thị mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm áp lực lên hạ tầng hiện hữu, thúc đẩy phát triển giao thông công cộng và tạo nền tảng để xây dựng Thủ đô xanh, hiện đại và phát triển bền vững.

Kết luận

Khai thác không gian đô thị đa chiều là một trong những điểm đột phá của Luật Thủ đô 2026, thể hiện tư duy mới trong quy hoạch và phát triển Thủ đô. Việc thiết lập hành lang pháp lý cho khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp, không gian tầm cao và phát triển đô thị theo mô hình TOD không chỉ tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai mà còn góp phần phát triển hạ tầng đồng bộ, nâng cao chất lượng môi trường sống và thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Khi các cơ chế đặc thù của Luật được triển khai hiệu quả, Hà Nội sẽ có thêm động lực để khai thác tối đa tiềm năng không gian đô thị, nâng cao hiệu quả quản lý, thu hút đầu tư và từng bước hiện thực hóa mục tiêu xây dựng Thủ đô "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại", xứng đáng là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, động lực phát triển của cả nước và đô thị có sức cạnh tranh trong khu vực.

Quét mã tải tài liệu tại đây